Notulen  Gemeenteraadscommissie ruimtelijke ordening en stadsontwikkeling, leefmilieu en duurzame ontwikkeling

Algemeen

De sociale huisvestigingsmaatschappij Goed Wonen Rupelstreek diende een aanvraag tot omgevingsvergunning in voor het bouwen van 20 sociale huurwooneenheden met ondergrondse parking en omgevingsaanleg ter hoogte van Nielsestraat 27, en meer bepaald op de percelen ten kadaster gekend onder Boom, Afdeling 1, sectie A:

• perceel 0587/00T004

• perceel 0587/00F004

• perceel 0587/00G004

• perceel 0593/00K002

• perceel 0605/00R000

• perceel 0593/00L002

De infrastructuurwerken met bijhorende omgevingsaanleg ter hoogte van de straat ‘Noeveren’ met de huisnummers 1 tot en met 17, inclusief het aangrenzende driehoekige pleintje, maken mee deel uit van de aanvraag tot omgevingsvergunning.

Voorliggende aanvraag tot omgevingsvergunning omvat eveneens een rooilijnprocedure. Er wordt beoogd om het nieuwbouwproject maximaal te integreren in de bestaande omgeving. De percelen ten kadaster gekend onder afdeling 1, sectie A, nummers 593/K/2 en 587/T/4 zijn vandaag onbebouwd en bevinden zich in een minder goede staat van onderhoud. In dit opzicht kunnen zij beschouwd worden als onderbenutte restruimte. Opdat het project zich maximaal zou kunnen integreren in de bestaande omgeving, zouden deze beide percelen opgenomen worden binnen het projectgebied. Om het beoogde project te kunnen integreren in de omgeving is een wijziging tussen privaat en openbaar domein vereist. Daarom is een rooilijnprocedure opgenomen binnen de aanvraag tot omgevingsvergunning.   In bijlage kunnen de plannen van de bestaande toestand met de bestaande rooilijn enerzijds en de plannen van de nieuwe toestand en de nieuwe rooilijn worden geraadpleegd. Op het plan van de nieuwe toestand wordt ook aangegeven welke delen van de projectzone worden opgenomen in het openbaar domein.   Ook wordt er langs de berm parallel met de Broekweg een pad toegevoegd dat zich reeds op openbaar domein bevindt.

Beschrijving van de plaats

Het betrokken terrein is gelegen in het zuiden van de gemeente Boom, en meer bepaald ter hoogte van de industriezone en van de stationsomgeving. Het betrokken terrein is gelegen in het bouwblok Nielsestraat/Vrijheidsstraat/Broekweg/Noeveren. Het projectgebied is gelegen in Boom tussen de Nielsestraat en de Broekweg.

Het betrokken bouwblok bestaat uit een residentiële bebouwing van eengezinswoningen en een kleinschalige meergezinswoning anderzijds, beiden in gesloten bebouwing. De nabije omgeving bestaat eveneens uit eengezinswoningen en zowel kleinschalige als een uitzonderlijk grootschalige meergezinswoning. De percelen worden hoofdzakelijke gekenmerkt door lange en diepe percelen met een gemiddelde diepte van circa 28meter en een breedte van gemiddeld 5meter.

 Het betrokken terrein is bebouwd met een eengezinswoning (huisnummer 27) met een achterliggende berging en een serie van garageboxen. De betrokken woning met berging heeft een bouwdiepte van 15meter89 en een bouwbreedte van circa 7meter90. De achterliggende garageboxen hebben een bouwdiepte van circa 22meter. De woning is ingeplant op de grens met het openbaar domein langsheen de voorgevel en rechterzijgevel en op circa 7meter90 van de perceelsgrens met de aanpalende bebouwing met huisnummer 23. De garageboxen bevinden zich quasi aanpalend aan de woning met achterliggende berging en bevinden zich op circa 6meter75 van de grens met het openbaar domein.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De bebouwing, zijnde de woning het huisnummer 27, de achterliggende berging en de berging, die vanuit bouwfysisch standpunt, één geheel vormen, worden integraal gesloopt. Een asbestinventaris/ destructieve maakt deel uit van voorliggende aanvraag tot omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en schepenen leverde voor deze sloop reeds een omgevingsvergunning af op 31 mei 2021.

De ambitie van het infrastructuurproject is de aanleg van de wegen-, riolering- en omgevingswerken in functie van 20 te realiseren sociale huurwoningen. De nadruk ligt op de ontwikkeling van het groene binnengebied - omsloten door de nieuwbouwwoningen, en de realisatie van ontsluitings- en parkeerinfrastructuur voor het bouwproject. Ook de wegenis en de parkeerplaatsen langsheen Noeveren (N177a) worden mee vernieuwd.

Voor het nieuwbouwproject wordt een ondergrondse parking voorzien met toegang ten zuiden van het projectgebied, op het openbaar domein worden 15 parkeerplaatsen (in de bestaande toestand zijn er nu 10 afgebakende parkeerplaatsen aanwezig) voorzien. Het bestaande fietsroutenetwerk zal eveneens worden uitgebreid doorheen het projectgebied.

De bestaande verharding in Noeveren wordt vervangen en de straat krijgt het statuut woonerf. De nadruk ligt in deze zone op verblijven en ontmoeten, niet op doorstroming van gemotoriseerd verkeer. Daarom wordt het gemotoriseerd verkeer zo snel mogelijk afgeleid naar de parkeerpocket.

Voor de omgevingsaanleg wordt ingezet op een klimaatrobuust ontwerp door maximaal te vergroenen en het aandeel verharding te beperken. Door voornamelijk waterdoorlaatbare materialen te gebruiken en grote groenvlakken % infiltratie. In het buurtparkje wordt ingezet op buffering met vertraagde afvoer naar de beek aan de overkant van de berm (Broekweg).

 

Sloop :
Plaatselijk wordt een 900m² aan asfalt opengebroken. Een sloopopvolgingsplan maakt deel uit van de aanvraag tot omgevingsvergunning.

 

Riolering
Het bestaand gemengd stelsel in Noeveren wordt opengebroken en vervangen door een nieuw DWA-stelsel. Het bestaande stelsel ligt op maximaal 1m diep ten opzichte van het maaiveldniveau.

 

Vellen van bestaande bomen
Voor de aanleg van park worden enkele bomen gerooid.

 

Wat betreft de wegenis worden de volgende werkzaamheden voorzien. 

Woonerf Noeveren

• Groot formaat betonklinkers omboord met een boordsteen

• Betongrasdallen voor parkeerplaatsen en ontmoetingspleintjes omboord met een boordsteen.

 

Fiets en wandelpaden

• Ecologisch gebonden halfverharding omboord met een boordsteen. 

 

Rioleringswerken en leidingen openbaar nut :

 DWA - vuilwater afvoer :

• Afvoer met gres buizen diameter 250mm.

• Aansluiting van de woningen met PP buis diam.160, kleur oranje.

RWA - hemelwater afvoer :

• Verharde wegen in groot formaat betonklinkers: afvoer van hemelwater openbaar domein door

infiltratie rechtstreeks in berm/groenzones en naar wadi’s. Overtollig water via centrale

afvoergoten.

o Afvoer met betonbuizen diameter 400mm

o afvoer van ondiepe straatkolken naar wadi d.m.v. PP buis diam.160, kleur grijs

 

• Afvoer van overlopen hemelwaterputten privé domein

o d.m.v. PP buis diam.160, kleur grijs

o indien gekoppeld aangesloten op wadi d.m.v. PP buis diam.200, kleur grijs

 

Inspectieputten :

• DWA : Geprefabriceerde betonnen putten met stroomprofiel in uitvullingsbeton, inclusief inscriptie

DWA.

• RWA : Geprefabriceerde betonnen putten met stroomprofiel in uitvullingsbeton, inclusief inscriptie

RWA.

 

Huisaansluitputjes :

• DWA : materiaal PP met stankafsluiter en vierkant deksel met DWA inscriptie in het deksel. Incl.

betonnen draagvlak voor deksel

• RWA : materiaal PP met stankafsluiter en rond deksel met RWA inscriptie in het deksel. Incl.

betonnen draagvlak voor deksel

 

Uitstroomconstructies :

• Wadi 1 voorziet in een vertraagde afvoer, met noodoverlaat naar de riolering d.m.v. een betonnen muur met knijpopening diam150mm of een wervelventiel en een noodoverlaat op niveau 6,60m TAW.
• Bij wadi 2 wordt 100% ingezet op infiltratie, er wordt een noodoverlaat voorzien dmv een straatkolk met drempelpeil 6,2 m TAW.

 

Leidingen openbaar nut :

• Kabels en leidingen worden door de nutmaatschappijen aangelegd in een gemeenschappelijke sleuf met breedte van 1,5m. Deze sleuf wordt door de aannemer van de infrastructuurwerken gegraven en telkens weer laagsgewijs aangevuld en verdicht.
• Offerten voor aanleg van kabels en leidingen worden verkregen na aflevering van de omgevingsvergunning.

 

Groenaanleg :

In functie van biodiversiteit wordt een bloemrijk grasland voorzien waarbij volgend beheer wordt toegepast:

-Extensief beheer wordt maximaal toegepast om biodiversiteit te bevorderen en voor een natuurlijk karakter:

• in het buurtparkje langs Noeveren
• in de wadi’s

- Intensief beheer wordt toegepast in zones waar nodig:

• een strook tot 1m breed langs wegen en paden in functie van onderhoud
• In het binnengebied dat omsloten word door de nieuwe bebouwing, dit in functie van
• toegankelijkheid van de achtertuinen voor fietsers en wandelaars

 

Hagen en struiken

In de plantvakken waar niveauverschillen worden opgevangen voorzien we een inheemse haag van Veldesdoorn. Struiken in het project worden als groenbuffer geplant, hiervoor gebruiken we een groenblijvende soort.   In de boomspiegels en enkele plantvakken worden prairieborders met kruidachtigen voorzien.

 

Meubilair

Geïntegreerd in de vormgeving worden robuuste houten zitbanken met en zonder leuning voorzien. In het buurtparkje wordt een zone met een picknicktafel voorzien.

Er wordt ook ingezet op fietsparkeren.  Aan de toegang langs de fiets- en wandelverbinding worden verschillende fietsbeugels voorzien.

 In en rond de wadi’s wordt een natuurlijke spelaanleiding in de vorm van enkele huppelpalissaden en een evenwichtsparcours in robiniahout voorzien.

De fiets- en wandelverbinding langs de berm wordt afgesloten met enkele anti-parkeerpaaltjes. Deze kunnen met een sleutel verwijderd worden zodat bijvoorbeeld verhuisbewegingen mogelijk blijven langsheen de berm.

Via deze link kunnen de ontwerpteksten van het Erfgoedbeheersplan gevonden worden: https://we.tl/t-2g1OxFI77q .

De eerste vier hoofdstukken zijn voornamelijk de inventarisatie van het Erfgoed. Hoofdstuk 5, 6 en 7 zijn de visie en beheersmaatregelen.

Samenvatting

Het college stelt de gemeenteraad voor de richtlijn omtrent de beleidsmatig gewenste ontwikkelingen voor het handelscentrum goed te keuren.

Voorgeschiedenis

De gemeente Boom zet reeds verschillende jaren in op een kernversterkend beleid, gefocust op leegstandsbestrijding en ondersteuning van ondernemerschap in de kern.

Ondanks verschillende omgevingsfactoren (e-commerce, bijkomende reguleringen, dalende vloerproductiviteit, toenemende verkeers- en parkeerdruk,...) heeft het ondernemerschap in het centrum zich enigzins kunnen handhaven en wordt er terug geïnvesteerd in commercieel vastgoed in de handelskern.

Ook grotere investeringen en ontwikkelingen worden gepland en gerealiseerd zoals de projecten aan de Pachterslei (Parkview en Brigg) maar ook de recent vergunde werken aan de Kaai met het kaaiplateau en Rupelsky. De recente vernieuwing van de Henri Spillemaekers- en de Colonel Silvertop-straat hebben al geleid tot een aantal nieuwe, goed draaiende handelszaken. De geplande en lopende investeringen van het autonoom Gemeentebedrijf , sommige in samenwerking met Goed Wonen Rupelstreek, om een aantal minder kwalitatieve panden te renoveren of gegroepeerd te vervangen met nieuwbouw beginnen al de eerste resultaten op te leveren en zichtbaar te worden in het straatbeeld. Blauwstraat 29 werd al ingevuld met een startende Pastabar en de oplevering en ingebruikname van Hoogstraat 27 is voor binnenkort. De omgevingsvergunning voor Hoogstraat 50-62 voor een 700m2 handelsruimte is recent afgeleverd en de voorbereidingen voor de bouwwerken worden gestart. Blauwstraat 9-17 en Hoogstraat 7 zijn de volgende projecten op de planning. Telkens wordt er in de AGB-projecten een ondersteuning in de vorm van een huurkorting voorzien voor startende handelszaken die zich laten begeleiden en die een meerwaarde zijn voor de belevingswaarde van ons centrum.

De laatste jaren en maanden stellen we echter in bepaalde zones van het centrum vast dat er een sterke groei is van uitbatingen, die zeer eenzijdig zijn naar invulling en naar beeldkwaliteit toe vaak niet aan de standaard kunnen voldoen. Hierdoor dreigt een verarming van het aanbod en een daling van de beeldkwaliteit in de winkelstraten, die moet worden vermeden als Boom een aantrekkelijk winkelcentrum wil blijven voor de gehele regio.

Feiten en context

Om op deze tendensen een antwoord te bieden werd in eerste instantie de opvolging van het vergunningenbeleid voor vergunningsplichtige inrichtingen verscherpt met een specifieke focus op bepaalde activiteiten.
Alle vergunningsplichtige inrichtingen doorlopen dezelfde procedure waarbij er sterk wordt ingezet op de moraliteitsonderzoeken gevoerd door politie en de plaatscontroles door brandweer.
Daarnaast gaat er via de dienst lokale economie  in de toekomst sterk worden ingezet op aanwezigheid op het terrein in de gemeente en gaan uitbatingen systematisch worden gescreend op wijziging van personen die instaan voor de uitbating. De bestaande regelgeving zal strikt worden toegepast, onder meer met gevolg dat uitbatingen die herhaaldelijk niet ingaan om zich in regel te stellen ook effectief worden gesloten. 

Verder werd de uitwisseling van informatie geoptimaliseerd tussen Ruimtelijke Ordening, Milieu en Lokale Economie i.f.v. de opvolging van vragen m.b.t. nieuwe uitbatingen, zo worden onder meer bestemmingswijzigingen handel en horeca meer in detail opgevolgd. Bij onduidelijke situaties worden
kandidaat-uitbaters uitgenodigd voor een gesprek om een beter zicht te krijgen op de geplande uitbatingen. Ook gaat er geregeld contact opgenomen worden met eigenaars van handelspanden om informatie in te winnen, mogelijkheden te bespreken, maar ook een kader mee te geven over welke regelgeving moet gevolgd worden.

Bij de implementatie van bovenvermelde aanpak stellen we echter vast dat er een aantal situaties zijn
waarbij de instrumenten ontbreken om effectief te sturen op beleidsmatig gewenste ontwikkelingen. Het gaat daarbij onder meer om uitbatingen die niet onderworpen zijn aan een exploitatievergunning en/of die ook geen omgevingsvergunning moeten aanvragen om bijvoorbeeld een bestemmingswijziging door te voeren. In sommige situaties is het echter wenselijk om wel te kunnen sturen indien er een overaanbod in het handelscentrum wordt gecreëerd van dezelfde type uitbatingen of uitbatingen die kwaliteitsverlagend zijn voor de winkelstraat. Er dringt zich dan ook een kader op om hier beleidsmatig mee om te gaan en toch te kunnen sturen indien nodig en daarnaast een flankerend beleid te kunnen neerzetten om de beeldkwaliteit bij de bestaande ondernemers te versterken.

 

Adviezen en argumenten

RICHTLIJN ‘focusgebied handelscentrum’ in kader van kernversterkend beleid gemeente Boom:

Er wordt voorgesteld om een richtlijn te implementeren met als focusgebied het handelscentrum waarbij een vertaling wordt gegeven aan de beleidsmatig gewenste ontwikkeling. De doelstelling van deze richtlijn is om de kern van Boom sterker te maken, meer te werken op beeldkwaliteit en versterking van het ondernemerschap om de rol als winkelcentrum voor de regio ook op lange termijn te handhaven.

Met het handelscentrum wordt er bedoeld alle straten begrensd door de Rupel, N177, Antwerpsestraat tussen N177 en Tuyaertstraat, Tuyaertstraat zelf, Kapelstraat , Pachterslei en Hoek in het verlengde van de Pachterslei tot de Rupel. (Zie plan in bijlage)  

Deze richtlijn neemt de vorm aan van een beleidsmatig gewenste ontwikkeling in de zin van artikel 4.3.1, §2, 2° Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, als te beoordelen element bij de toets naar de verenigbaarheid van een omgevingsvergunningsaanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Deze richtlijn geeft nadere uitwerking aan de doelstellingen van het Decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid van 15 juli 2016: ten eerste het creëren van duurzame vestigingsmogelijkheden voor kleinhandel, met inbegrip van het vermijden van ongewenste kleinhandelslinten, ten tweede het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten, ten derde het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu, met inbegrip van het versterken van kernwinkelgebieden en ten vierde het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit.

Deze richtlijn is erop gericht de lokale detailhandelsvisie van de gemeente Boom in een ruimtelijke context te plaatsen met integratie van voormelde doelstellingen, zodat hiermee als beleidsmatig gewenste ontwikkeling op een transparante en rechtszekere wijze rekening kan worden gehouden bij de beoordeling van vergunningsaanvragen en bij de beoordeling van de aanvragen van meldingsplichtige uitbatingen.  

Met deze richtlijn wordt geen afbreuk gedaan de vigerende stedenbouwkundige voorschriften van de geëigende planningsinstrumenten (bijv. van het gewestplan, een BPA of een RUP) in de hierna bedoelde zones die onder het toepassingsgebied van de richtlijn ressorteren, waaraan steeds en voorafgaandelijk moet getoetst worden, noch wordt afbreuk gedaan aan de discretionaire beoordelingsmarge in hoofde van de vergunningverlenende overheid. Evenmin wordt met deze richtlijn afbreuk gedaan aan de concrete beoordeling door de vergunningverlenende overheid van de specifieke merites van elke vergunningsaanvraag.

Deze richtlijn veruitwendigt de lokale detailhandelsvisie van de gemeente Boom wat betreft de functionele inpasbaarheid van de hierna opgelijste handelszaken binnen de hierna bedoelde zones binnen het grondgebied van de stad in het kader van de goede ruimtelijke ordening.

Om een wildgroei en overaanbod van de hierna volgende types van handelszaken in het kernwinkelgebied, de overgangszones en de aanloopstraten te vermijden, wordt vooropgesteld om nieuwe vestigingen van deze types van handelszaken voor een periode van drie jaar, waarna zal worden overgegaan tot evaluatie, rekening houdend met de feitelijke omstandigheden, te temporiseren. 

De tijdelijke temporisering van dit type van handelszaken binnen het kernwinkelgebied, de overgangszones en de aanloopstraten van de gemeente Boom is gericht op:

• het tegengaan van een negatieve impact op het stedelijk weefsel, inzonderheid de verschraling van het aanbod,
• vermindering van de beeldkwaliteit,
• verloedering,
• verhoogd onveiligheidsgevoel en invloed op de algemene orde en netheid.

 Tevens is deze temporisering voor een periode van drie jaar gericht op het optimaliseren van de sociale leefbaarheid binnen de bedoelde zones, die gekenmerkt worden door hun kwetsbaar karakter.

Met deze lokale detailhandelsvisie in de vorm van een richtlijn wordt dan ook uitwerking gegeven aan voormelde doelstellingen van het Decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, inzonderheid het creëren van duurzame vestigingsmogelijkheden voor kleinhandel, het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten en het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu, met inbegrip van het versterken van kernwinkelgebieden.

Deze richtlijn is mede gericht op het tijdelijk afwenden (dit is al duidelijker als zijnde niet toelaten) van de hierna opgelijste types van handelszaken om de kwaliteit in de kern te kunnen handhaven, het aanbod beter te spreiden en aandacht te hebben voor maatschappelijke draagkracht, zoals hoger toegelicht.

Hierbij wordt ook vooropgesteld dat een tijdelijke afwending in het volledige hanedlscentrum wordt voorzien, waarbij er wel specifieke zones of focusgebieden kunnen worden aangeduid waar dat er parallel sterker wordt ingezet op flankerend beleid i.f.v. uitstraling en beeldkwaliteit bijvoorbeeld door de afbakening van een kernwinkelgebied met aanloopstraten.

Toepassingsgebied

De richtlijn is van toepassing in het Handelscentrum (zie plan in bijlage)

Er worden volgende zones vooropgesteld voor een versterkt flankerend beleid: Grote Markt, Hoogstraat en Blauwstraat 

Concreet dient de nieuwe vestiging van de volgende types van handelszaken vermeden te worden:

• kebabzaken
• minisupermarkten
• nachtwinkels
• pizzeria's
• wedkantoren
• kansspelinrichtingen
• gsm-hersteldiensten
• kapperszaken
• shishabars
• seksinrichtingen
• privéclubs

Flankerend beleidskader

Om een zichtbaar effect te creëren in het nog af te bakenen kernwinkelgebied en aanloopstraten wordt ook werk gemaakt van een flankerend beleid om de beeldkwaliteit te verbeteren.

Bijlagen

Bijlage 1 plan handelskern